« Mon appartement rapporte 30 000 € par an. » Calculer les revenus nets d’une location saisonnière commence toujours par cette phrase, et elle ne veut pas dire grand-chose tant qu’on n’a pas déduit ce qu’il y a à déduire. Voici la chaîne complète, dans l’ordre, avec un cas chiffré de bout en bout.
Key takeaways
- Ce qui s’enchaîne : recettes brutes, commissions de plateforme, frais de gestion, charges du logement, impôt.
- Visit taxe de séjour n’est pas une charge pour vous : elle est payée par le voyageur et vous ne faites que la reverser.
- Visit seuils fiscaux portent sur les recettes brutes, avant toute déduction. C’est l’erreur de calcul la plus fréquente.
- Sur notre exemple, il reste environ 55 % des recettes brutes après commissions, gestion, charges et impôt.
- Le poste sur lequel vous avez le plus de prise n’est pas le taux de commission, c’est le taux d’occupation.
Revenus nets d’une location saisonnière : l’ordre des déductions
1. Les recettes brutes. Ce que les voyageurs paient pour le logement, hors taxe de séjour. C’est le chiffre qui sert à vérifier les seuils fiscaux, et c’est celui que les propriétaires citent.
2. Les commissions de plateforme. Elles varient selon le modèle choisi et la plateforme. Nous les détaillons dans notre article sur les platforms commissions.
3. Les frais de gestion, si vous déléguez. Ils s’expriment en pourcentage des revenus encaissés, ce qui les aligne sur votre résultat plutôt que sur un forfait fixe. Voir nos trois formules.
4. Les charges du logement : copropriété, assurance, taxe foncière, énergie, internet, petit entretien. Ce sont elles qu’on oublie, parce qu’elles ne passent pas par la plateforme.
5. L’impôt, calculé selon votre régime et votre tranche.
Le calcul, sur un cas complet
Un deux-pièces classé 3 étoiles sur la Côte d’Azur, 30 000 € de recettes brutes dans l’année, géré en formule complète. Les charges sont des hypothèses de travail : les vôtres seront différentes, mais les ordres de grandeur sont réalistes sur le secteur.
| Poste | Montant | Reste |
|---|---|---|
| Recettes brutes | 30 000 € | 30 000 € |
| Commission de plateforme (hypothèse 3 %) | 900 € | 29 100 € |
| Gestion complète, 20 % HT des encaissements | 6 000 € | 23 100 € |
| Charges du logement (hypothèse) | 4 000 € | 19 100 € |
| Impôt, micro-BIC classé, abattement 50 %, tranche à 30 % | 4 500 € | 14 600 € |
Environ 14 600 € nets sur 30 000 € annoncés, soit un peu moins de la moitié. Ce n’est ni bon ni mauvais en soi : c’est l’ordre de grandeur réel d’une location courte durée correctement gérée, et il reste très au-dessus de ce que produit un bail classique sur le même bien.
Les trois erreurs de calcul les plus fréquentes
Compter la taxe de séjour comme un revenu, ou comme une charge. Elle n’est ni l’un ni l’autre : elle transite par vous. Elle pèse en revanche sur le prix total affiché au voyageur, donc sur votre taux de réservation, et à ce titre la taxe de séjour mérite un coup d’œil.
Appliquer les seuils fiscaux au montant net. Les plafonds du micro-BIC portent sur les recettes brutes encaissées, avant commissions et avant frais de gestion. Un logement à 30 000 € de recettes dépasse le seuil des non classés même s’il ne vous reste que 14 600 €.
Comparer un taux de commission à un autre sans regarder ce qu’il couvre. Une formule à 10 % qui vous laisse gérer les voyageurs et le ménage n’est pas comparable à une formule à 24 % qui prend tout en charge, accueil en personne compris. Le bon critère est ce qu’il reste, et le temps que vous y passez.
Le levier dont personne ne parle
Dans le tableau ci-dessus, négocier deux points de commission ferait gagner 600 €. Gagner dix points de taux d’occupation sur une saison en ferait gagner plusieurs milliers.
C’est là que se joue la rentabilité réelle : la qualité de l’annonce, la justesse du prix nuit par nuit, la rapidité de réponse aux demandes, et les avis. Tout le reste est du second ordre.
C’est aussi pour cela que nous facturons un pourcentage et non un forfait : si votre logement se loue mal, nous gagnons moins. Voir le classement de votre meublé, qui pèse à la fois sur la fiscalité et sur la taxe de séjour, et notre page conciergerie à Tourrettes-sur-Loup.
Savoir ce que votre logement produirait
Les moyennes nationales ne servent à rien : tout dépend de la commune, de la distance à la mer, de la capacité réelle et de la saisonnalité. Notre free estimate part de votre adresse et des prix constatés autour, et donne une fourchette basse et haute plutôt qu’un chiffre unique.
OUR SERVICE
Estimation de revenus
Une fourchette basse et haute pour votre logement, à partir de son adresse, de sa capacité et des prix pratiqués dans votre secteur. Gratuite et sans engagement.
Frequently asked questions
Que reste-t-il vraiment d’une location saisonnière ?
Sur notre exemple d’un logement classé à 30 000 € de recettes brutes, il reste environ 14 600 € après commissions, gestion complète, charges et impôt. La part nette dépend surtout de vos charges et de votre tranche d’imposition.
La taxe de séjour est-elle une charge pour le propriétaire ?
Non. Elle est payée par le voyageur et vous ne faites que la collecter et la reverser. Elle n’entre donc ni dans vos recettes ni dans vos charges.
Les seuils du micro-BIC s’appliquent-ils au montant net ?
Non, aux recettes brutes encaissées, avant commissions et frais de gestion. C’est l’erreur de calcul la plus courante.
Vaut-il mieux une formule à 10 % ou à 24 % ?
Cela dépend de ce que vous voulez continuer à faire vous-même. Le bon critère n’est pas le taux mais ce qu’il reste à la fin, et le temps que vous consacrez au logement.
Sur quoi agir pour améliorer le résultat ?
Sur le taux d’occupation et le prix moyen de la nuit, bien avant le taux de commission. Quelques points d’occupation pèsent beaucoup plus qu’un point de commission négocié.
Sources and updates
Article publié le 12 octobre 2026. Le tableau repose sur des hypothèses de charges explicitement indiquées et sur nos propres taux de gestion ; il illustre une méthode de calcul et ne constitue pas une projection de revenus. Les règles fiscales citées proviennent de la fiche DGFiP sur les meublés de tourisme. Cet article ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable.
French 
English