Vous louez un appartement ou une villa sur Airbnb ou Booking ? Pour déclarer une location saisonnière, deux démarches distinctes s’imposent : l’une auprès de la mairie, pour le logement lui-même, l’autre auprès des impôts, pour les revenus qu’il vous rapporte. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a durci les deux volets : enregistrement généralisé, fiscalité revue, contrôles renforcés. Voici ce qui s’applique en septembre 2026, étape par étape, avec les règles propres à Nice.
À retenir
- Un meublé de tourisme se déclare en mairie avant sa mise en location. Un téléservice national, prévu au quatrième trimestre 2026, rendra l’enregistrement obligatoire partout.
- Sur les revenus 2025, le micro-BIC n’accorde plus que 30 % d’abattement à un meublé non classé, dans la limite de 15 000 € de recettes.
- À Nice, louer une résidence secondaire en meublé de tourisme demande une autorisation de changement d’usage, limitée à cinq ans.
Mairie et impôts : deux déclarations à ne pas confondre
Pour déclarer une location saisonnière correctement, commencez par distinguer les deux démarches. La première concerne le logement. Elle permet à la commune de savoir quels logements sont loués aux touristes et de faire respecter ses règles : nombre de jours, autorisations, quotas. La seconde concerne vos revenus : les loyers perçus sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), à déclarer chaque année. S’y ajoute l’immatriculation de l’activité, qui vous donne un numéro SIRET. Aucune de ces démarches n’est remplacée par votre inscription sur Airbnb ou Booking.
Étape 1 : déclarer une location saisonnière en mairie
Depuis le 20 mai 2026, l’article L324-1-1 du Code du tourisme prévoit que toute personne qui propose un meublé de tourisme le déclare au préalable auprès d’un téléservice national, qui lui attribue un numéro d’enregistrement. Ce téléservice n’est pas encore ouvert : sa mise en service est annoncée pour le quatrième trimestre 2026. D’ici là, ce sont les règles de votre commune qui s’appliquent.
Si vous louez une résidence secondaire
Dans la plupart des grandes communes, la déclaration se fait en ligne et donne un numéro d’enregistrement de 13 caractères, à afficher dans chacune de vos annonces. Ailleurs, une déclaration simple suffit, avec le formulaire Cerfa 14004 adressé au maire en recommandé avec accusé de réception.
Si vous louez votre résidence principale
Dans la plupart des communes, aucune démarche n’est demandée tant que vous louez votre résidence principale moins de 120 jours par an. Seules certaines grandes communes, celles qui délivrent un numéro d’enregistrement, exigent déjà une déclaration. Une commune peut abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours par délibération motivée, et un même client ne peut pas rester plus de 90 jours consécutifs.
Quand le téléservice national ouvrira, tous les loueurs devront s’enregistrer, sans exception, y compris ceux qui n’étaient pas concernés jusqu’ici. Les numéros déjà délivrés par une commune devront être renouvelés dans les mois suivants.
Changement d’usage : l’autorisation préalable
Louer une résidence secondaire en meublé de tourisme revient, pour la loi, à changer l’usage d’un logement. Depuis novembre 2024, chaque commune décide si ce changement est soumis à autorisation préalable. Sans cette autorisation, l’amende peut atteindre 100 000 €. Pour l’obtenir, le logement doit présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) entre A et E, puis entre A et D à partir du 1er janvier 2034.
Le cas de Nice
À Nice, l’autorisation préalable est imposée pour les résidences secondaires louées en meublé de tourisme. Le règlement de la Métropole Nice Côte d’Azur, applicable depuis le 1er septembre 2026, accorde une autorisation temporaire de cinq ans au maximum, non renouvelable, avec un DPE entre A et E. Dans quatre secteurs (Vieux-Nice, Riquier-Port-Mont Boron, Centre-Ville et Ouest), le nombre d’autorisations est plafonné à 691 pour 2026. Votre résidence principale reste louable 120 jours par an sans autorisation. Pour savoir ce que rapporte chaque formule à Nice, lisez notre comparatif location saisonnière ou longue durée à Nice.
Ce que dit votre copropriété
Vérifiez aussi votre règlement de copropriété. S’il interdit déjà toute activité commerciale dans les lots d’habitation, l’assemblée générale peut désormais interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers des voix, sauf pour les résidences principales. Dès que vous obtenez votre numéro d’enregistrement, communiquez-le au syndic.
Étape 2 : immatriculer votre activité et obtenir un SIRET
Déclarer une location saisonnière passe aussi par l’immatriculation de l’activité. Même non professionnel, un loueur en meublé doit s’inscrire au répertoire Sirène. La démarche est gratuite et se fait dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location, sur le Guichet des formalités des entreprises. Le numéro SIRET obtenu identifie votre activité de loueur auprès de l’administration.
Étape 3 : déclarer vos revenus de location saisonnière
Les recettes d’une location saisonnière meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Deux régimes existent : le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire à vos recettes, et le régime réel, qui déduit vos charges réelles.
Micro-BIC : ce qui a changé avec la loi Le Meur
Plafond de recettes et abattement, selon l’année des revenus déclarés :
| Type de meublé | Revenus 2024 | Revenus 2025 | Revenus 2026 |
|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 77 700 €, 50 % | 15 000 €, 30 % | 15 000 €, 30 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 188 700 €, 71 % | 77 700 €, 50 % | 83 600 €, 50 % |
Faire classer votre meublé de tourisme, de une à cinq étoiles, fait donc une vraie différence : l’abattement passe de 30 % à 50 %, sur un plafond de recettes bien plus élevé.
Le régime réel
Au-delà du plafond, le régime réel s’applique d’office, avec une année de tolérance si c’est la première ou la deuxième année de dépassement. Vous pouvez aussi le choisir sous le plafond, avant la date limite de déclaration : l’option se reconduit ensuite tacitement. Charges et amortissement du bien deviennent déductibles, et un éventuel déficit s’impute sur vos revenus de location meublée des dix années suivantes. La déclaration passe par le formulaire 2031-SD, souvent avec l’aide d’un expert-comptable.
Les cases de la déclaration
En micro-BIC, les recettes se reportent sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, rubrique des locations meublées non professionnelles : case 5NG pour un meublé de tourisme classé, case 5NH pour un meublé non classé, qui remplace l’ancienne case 5ND, ou leurs équivalents pour les autres membres du foyer. Les prélèvements sociaux sur ces revenus sont passés à 18,6 % à compter des revenus 2025.
LMNP ou LMP ?
Vous restez loueur en meublé non professionnel (LMNP) sauf si deux conditions sont réunies : plus de 23 000 € de recettes annuelles pour le foyer, et des recettes supérieures à ses autres revenus d’activité. En location de courte durée, des cotisations sociales sont par ailleurs dues à l’Urssaf dès que les recettes dépassent 23 000 €.
Taxe de séjour et données transmises par les plateformes
Quand la réservation passe par Airbnb, Booking ou une autre plateforme qui encaisse le paiement, c’est elle qui collecte la taxe de séjour et la reverse à la commune. Si vous louez en direct, c’est à vous de la collecter et de la reverser.
Les plateformes transmettent aussi chaque année à l’administration fiscale, avant le 31 janvier, un récapitulatif de vos locations : montants perçus, commissions retenues, nombre de jours loués et adresse du logement. Elles vous remettent en janvier le montant brut de vos transactions de l’année passée. Vos revenus sont donc connus des impôts. Pour comprendre ce que prélève chaque plateforme, lisez notre article sur les commissions des plateformes de réservation.
Ce que vous risquez en cas d’oubli
Oublier de déclarer une location saisonnière coûte cher : la loi Le Meur a relevé les sanctions. Selon le Code du tourisme en vigueur depuis le 20 mai 2026 :
- absence de déclaration : jusqu’à 10 000 € d’amende ;
- fausse déclaration ou faux numéro d’enregistrement : jusqu’à 20 000 € ;
- dépassement des 120 jours, ou de 90 jours si la commune a abaissé le plafond, en résidence principale : jusqu’à 15 000 € ;
- changement d’usage sans autorisation : jusqu’à 100 000 €.
Certaines fiches officielles affichent encore les anciens montants : ce sont ceux du Code du tourisme qui font foi.
Déléguer la gestion, pas les déclarations
Une conciergerie prend en charge l’annonce, les voyageurs et le logement, mais les déclarations restent à votre nom : c’est au propriétaire de déclarer une location saisonnière en mairie, puis ses revenus aux impôts. Pour une situation particulière, comme une indivision, une SCI ou le passage au régime réel, l’avis d’un expert-comptable reste le plus sûr. Découvrez ce que couvre notre gestion complète et les autres avantages de la location saisonnière.
NOS RÉPONSES
Foire aux questions
Caution, taxe de séjour, déclaration en mairie : les réponses aux questions que nous posent le plus souvent les propriétaires.
Questions fréquentes
Faut-il déclarer une location saisonnière de sa résidence principale ?
Dans la plupart des communes, non, tant que la location ne dépasse pas 120 jours par an. Certaines grandes communes exigent déjà une déclaration avec numéro d’enregistrement, et l’ouverture du téléservice national, prévue au quatrième trimestre 2026, rendra l’enregistrement obligatoire partout.
Quel abattement pour un meublé de tourisme non classé ?
Sur les revenus 2025 déclarés en 2026 : 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes. Un meublé classé bénéficie de 50 % jusqu’à 77 700 €, puis 83 600 € sur les revenus 2026.
Airbnb transmet-il mes revenus aux impôts ?
Oui. Chaque année avant le 31 janvier, les plateformes transmettent à l’administration fiscale le montant de vos locations, les commissions retenues, le nombre de jours loués et l’adresse du logement.
Qui paie la taxe de séjour ?
Le voyageur. Quand il réserve et paie sur une plateforme comme Airbnb, c’est la plateforme qui la collecte et la reverse à la commune. En location directe, c’est au loueur de la collecter et de la reverser.
Sources et mise à jour
Article vérifié le 22 septembre 2026 : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, article L324-1-1 du Code du tourisme, fiches Service-Public meublé de tourisme, location de sa résidence principale et revenus d’une location meublée, nouveautés de l’impôt sur le revenu 2026, Métropole Nice Côte d’Azur. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé.
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