Le choix entre micro-BIC ou régime réel se résumait jusqu’ici à une comparaison simple : un abattement forfaitaire d’un côté, des charges réelles et de l’amortissement de l’autre. Une mesure entrée en vigueur en février 2025 a changé le calcul en profondeur, et beaucoup de propriétaires arbitrent encore avec les anciennes règles en tête.
À retenir
- Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire : 30 % sans classement, 50 % avec, dans la limite de 15 000 € et 77 700 € de recettes.
- Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier.
- Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value à la revente.
- L’exonération de plus-value reste acquise après 22 ans de détention, et celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
- L’arbitrage dépend donc désormais autant de votre horizon de revente que de vos charges annuelles.
Le micro-BIC : simple, et de plus en plus étroit
Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes et l’administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges. Pas de comptabilité, pas de bilan, pas d’expert-comptable.
Le problème est que cet abattement a été raboté. Pour un meublé non classé, il est passé à 30 %, avec un plafond de recettes ramené à 15 000 €. Sur la Côte d’Azur, un logement correctement loué dépasse ce seuil sans difficulté, ce qui rend la question du faire classer son meublé déterminante.
Le micro-BIC garde un vrai avantage : sa simplicité, et le fait que l’abattement s’applique même si vos charges réelles sont faibles. Pour un logement détenu sans emprunt, peu chargé, il reste souvent le bon choix.
Le régime réel : plus puissant, plus exigeant
Au réel, vous déduisez ce que vous payez vraiment : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, assurance, taxe foncière, travaux, commissions des plateformes, frais de conciergerie. S’y ajoute l’amortissement, c’est-à-dire la possibilité de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier.
C’est cet amortissement qui fait la force du réel. Il permet, sur un bien acheté à crédit, de ramener le résultat imposable à zéro pendant des années, alors même que l’activité dégage de la trésorerie.
La contrepartie est réelle : comptabilité en bonne et due forme, liasse fiscale, et dans la pratique un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles.
Ce qui a changé en février 2025, et que beaucoup ignorent
Jusque-là, les amortissements déduits année après année n’étaient pas repris au moment de la revente. Le propriétaire avait réduit son imposition pendant la détention, et la plus-value se calculait sur le prix d’achat d’origine.
Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, ce n’est plus le cas : les amortissements déduits viennent en diminution du prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Mécaniquement, la plus-value imposable augmente d’autant.
L’avantage de l’amortissement n’a donc pas disparu, mais il est devenu un report d’imposition plutôt qu’un gain définitif. Sauf dans un cas : si vous conservez le bien assez longtemps pour bénéficier de l’exonération pour durée de détention, acquise après 22 ans pour l’impôt sur la plus-value et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
À noter, certains biens situés en résidences-services, étudiantes ou seniors notamment, ne sont pas concernés par cette réintégration.
Micro-BIC ou régime réel : comment trancher concrètement
Un bien détenu sans emprunt, avec peu de charges, et classé : le micro-BIC et son abattement de 50 % sont souvent imbattables pour la simplicité qu’ils offrent.
Un bien acheté à crédit, avec des travaux récents : le réel efface généralement l’imposition pendant plusieurs années. Si vous comptez garder le bien longtemps, la réintégration des amortissements vous touchera peu.
Un bien acheté pour être revendu à cinq ou dix ans : c’est la situation où le calcul a le plus changé. Ce que vous économisez pendant la détention se retrouve en partie dans la plus-value à la sortie. L’arbitrage mérite d’être refait avec un comptable.
Dans tous les cas, l’arbitrage commence par une estimation honnête des recettes. C’est l’objet de notre estimation gratuite, qui part de la capacité réelle du logement et des prix pratiqués dans le secteur, pas d’une moyenne nationale.
Ce que nous fournissons aux propriétaires que nous gérons
Nous ne faisons pas de comptabilité et nous ne remplaçons pas un expert-comptable. Ce que nous fournissons, ce sont les éléments dont il a besoin : relevé des recettes encaissées, détail des commissions, frais de gestion, dépenses de ménage et de maintenance engagées sur le logement, le tout par période. Voir notre gestion locative en ligne et notre page conciergerie à Cannes.
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Questions fréquentes
Quelle différence entre micro-BIC et régime réel ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, sans comptabilité. Le régime réel permet de déduire vos charges réelles et d’amortir le bien, mais impose une comptabilité complète.
Les amortissements sont-ils toujours avantageux au régime réel ?
Ils réduisent toujours l’imposition pendant la détention. Mais pour les cessions à compter du 15 février 2025, ils sont réintégrés au calcul de la plus-value, ce qui en fait un report plutôt qu’un gain définitif.
À partir de quand n’y a-t-il plus de plus-value imposable ?
L’exonération d’impôt sur la plus-value est acquise après 22 ans de détention, et celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Quel régime choisir pour un logement sans crédit ?
Le micro-BIC est souvent le plus adapté, surtout si le logement est classé et bénéficie de l’abattement de 50 %, car les charges réelles à déduire sont faibles.
Faut-il un expert-comptable au régime réel ?
Ce n’est pas une obligation légale, mais c’est la pratique courante compte tenu de la liasse fiscale à produire. Ses honoraires sont déductibles.
Sources et mise à jour
Article vérifié le 26 septembre 2026 auprès d’impots.gouv.fr sur le calcul de la plus-value en location meublée, et de la fiche DGFiP sur le régime fiscal des meublés de tourisme. Cet article présente le cadre général et ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable sur votre situation.
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