La loi Le Meur, adoptée le 19 novembre 2024, est la réforme la plus large qu’ait connue la location meublée de tourisme depuis dix ans. On en retient surtout le volet fiscal, parce qu’il frappe au portefeuille. Mais elle touche aussi l’enregistrement des logements, la durée de location d’une résidence principale, la performance énergétique et le pouvoir des copropriétés. Voici les cinq volets, et ce qu’ils donnent concrètement pour un logement situé sur la Côte d’Azur.
À retenir
- Fiscalité : un meublé non classé n’a plus que 30 % d’abattement et sort du micro-BIC à 15 000 € de recettes. Un meublé classé garde 50 % jusqu’à 77 700 €.
- Enregistrement : la déclaration avec numéro devient obligatoire dans toutes les communes, par un téléservice national annoncé pour la fin 2026.
- Résidence principale : une commune peut abaisser la limite de 120 à 90 nuits par an, par délibération motivée.
- DPE : depuis le 21 novembre 2024, un logement nouvellement mis en location dans une commune soumise à autorisation de changement d’usage doit être classé entre A et E.
- Copropriété : le règlement peut interdire la location meublée touristique à la majorité des deux tiers, sans pouvoir viser une résidence principale louée dans la limite légale.
Le volet fiscal, celui qui change le plus de choses
Avant la réforme, un meublé non classé bénéficiait d’un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes, un meublé classé de 71 % jusqu’à 188 700 €. Depuis les revenus 2025, déclarés en 2026, c’est 30 % jusqu’à 15 000 € pour un non classé, et 50 % jusqu’à 77 700 € pour un classé.
Le vrai sujet n’est pas le taux d’abattement, c’est le plafond. Quinze mille euros de recettes, sur le littoral azuréen, c’est le niveau d’un studio correctement loué. Au-delà, le micro-BIC n’est plus accessible : il faut passer au régime réel, avec une comptabilité tenue et le plus souvent un expert-comptable.
Le régime réel n’a rien d’infamant. Il permet de déduire les charges et d’amortir le bien, et il se révèle souvent plus favorable qu’un abattement forfaitaire. Mais il doit se choisir, pas se subir. Le détail du calcul classé contre non classé et les chiffres de chaque cas sont dans notre article dédié.
L’enregistrement généralisé à toutes les communes
Jusqu’ici, le numéro d’enregistrement n’était exigé que dans les communes qui l’avaient décidé. La loi le généralise : toute mise en location d’un meublé de tourisme devra être déclarée, y compris une résidence principale louée quelques nuits par an. La bascule se fera par un téléservice national unique, dont la mise en service est annoncée pour le quatrième trimestre 2026.
Le numéro devra figurer sur chacune de vos annonces. Les plateformes ont l’obligation de retirer celles qui n’en portent pas, et de transmettre aux communes le décompte des nuitées louées. Ce que le numéro d’enregistrement implique, en pratique.
De 120 à 90 nuits, au choix de la commune
La limite de 120 nuits par an pour la location d’une résidence principale existait déjà. La nouveauté, c’est que chaque commune peut l’abaisser jusqu’à 90 nuits par délibération motivée, depuis le 1er janvier 2025.
C’est une décision purement locale : elle se vérifie commune par commune, et elle peut tomber d’une année sur l’autre. Une résidence secondaire, elle, n’est pas concernée par ce plafond : elle relève du changement d’usage quand la commune l’impose, ce qui est le cas à Nice, avec un quota annuel d’autorisations, et pas le cas à Cagnes-sur-Mer.
Le DPE entre dans la location de courte durée
C’est le volet le plus discret, et sans doute le plus lourd à terme. Depuis le 21 novembre 2024, tout logement nouvellement mis en location meublée de tourisme dans une commune ayant instauré l’autorisation de changement d’usage doit présenter un diagnostic de performance énergétique classé entre A et E. Au 1er janvier 2034, l’exigence se durcit : classe D minimum.
Concrètement, un logement étiqueté F ou G ne peut plus démarrer une activité de location touristique dans une ville comme Nice. Dans une commune qui n’a pas instauré ce dispositif, rien ne s’impose avant l’échéance de 2034. Autant dire que les travaux se planifient maintenant, pas en 2033 : le calendrier du DPE en meublé de tourisme détaille qui est concerné et dans quel ordre engager les travaux.
La copropriété reprend la main
La loi facilite l’interdiction au niveau de l’immeuble : le règlement de copropriété peut être modifié à la majorité des deux tiers des voix pour interdire la location meublée touristique. Les règlements établis depuis la loi doivent par ailleurs dire explicitement si cette location est autorisée ou non.
Une limite importante : l’interdiction ne peut pas viser une résidence principale louée dans la limite légale. Elle concerne les résidences secondaires. À Villeneuve-Loubet, le syndic pèse souvent plus lourd que la mairie, et le réflexe reste le même : lire le règlement avant d’acheter, et avant de se lancer.
Ce que ça donne sur un logement de la Côte d’Azur
Prenons un deux-pièces qui produit 28 000 € de recettes dans l’année, ce qui n’a rien d’exceptionnel sur le littoral. Non classé, il est très au-dessus des 15 000 € du micro-BIC : régime réel, liasse fiscale, expert-comptable. Classé, il reste au micro-BIC avec 50 % d’abattement, soit 14 000 € de base imposable et une seule case à remplir.
C’est la raison pour laquelle le classement est devenu, en deux ans, le premier réflexe des propriétaires qui louent sérieusement. Tout sur le classement en meublé de tourisme sur la Côte d’Azur : seuils, procédure, coût et effet sur la taxe de séjour. Et si vous voulez savoir ce qui est regardé pendant la visite, voyez les critères de classement, étoile par étoile.
NOTRE SERVICE
Mise en conformité et classement
Vérification des règles de votre commune, déclaration et numéro d’enregistrement, montage du dossier de classement auprès d’un organisme accrédité, puis mise à jour des annonces et du portail de la taxe de séjour.
Questions fréquentes
La loi Le Meur est-elle déjà applicable ?
En partie. Le volet fiscal s’applique aux revenus 2025, déclarés en 2026. L’exigence de DPE pour les nouvelles mises en location vaut depuis le 21 novembre 2024 dans les communes à autorisation de changement d’usage. L’enregistrement généralisé, lui, attend l’ouverture du téléservice national, annoncée pour la fin 2026.
Faut-il faire classer son logement ?
Ce n’est pas obligatoire, mais sans classement le micro-BIC s’arrête à 15 000 € de recettes, ce que dépasse la plupart des logements correctement loués sur la Côte d’Azur. Le classement vaut cinq ans et coûte entre 100 et 300 € selon la surface et l’organisme.
Ma commune peut-elle m’empêcher de louer ?
Elle peut soumettre la location d’une résidence secondaire à une autorisation de changement d’usage, fixer un quota annuel, imposer une compensation et abaisser à 90 nuits la limite applicable à une résidence principale. Les règles varient d’une commune à l’autre, parfois à quelques rues près.
Que risque-t-on sans numéro d’enregistrement ?
Là où il est exigé, la plateforme retire l’annonce, et la commune peut engager une amende civile. Les plateformes contrôlent déjà la présence du numéro et transmettent le décompte des nuitées aux communes.
Le classement change-t-il la taxe de séjour ?
Oui. Un meublé non classé paye un pourcentage du prix de la nuitée par personne, un meublé classé un forfait fixe par étoile. Sur un logement bien placé, l’écart se voit au moment de réserver.
Sources et mise à jour
Article vérifié le 7 octobre 2026 auprès de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 et de la foire aux questions de la Direction générale des Entreprises. Les décrets d’application et les délibérations communales peuvent faire évoluer ces règles : vérifiez auprès de votre mairie avant de vous engager. Cet article ne remplace pas l’avis d’un professionnel.
French 
English